Hyran, höjning och helheten

Därför höjs hyrorna, år efter år

Varför höjer Stenungsundshem hyrorna? Och vad får du som hyresgäst för pengarna? För Anders Rolling handlar det om att balansera ekonomi och samhällsansvar. När kostnaderna för vatten, el, värme och underhåll ökar år för år gäller det ändå att hålla fastigheterna, och ekonomin, gott skick. En välskött fastighet är mer än väggar och tak. Den är trygghet, service och en långsiktig investering i både människor och områden.

Hyran är den enda intäkten

Varför höjs hyrorna, egentligen? Frågan är lika ofta ställd som den är laddad. För många hyresgäster känns den årliga höjningen som ett nödvändigt ont, men för Anders Rolling på Stenungsundshem, som är en av dem vid förhandlingsbordet, är svaret både enkelt och komplext.

– Vi påverkas precis som alla andra av kostnadsutvecklingen. Vatten, el, avfallshantering och fjärrvärme blir dyrare år för år. Räntor och lånekostnader har stigit de senaste åren. Materialpriserna likaså. En spik kostar mer i dag än för fyra år sedan, precis som en gräsklippare eller timmarna för en entreprenör också har blivit dyrare. Det här kan vi tyvärr inte styra över, säger han.

En hyreshöjning blir därför det enda sättet att få täckning för ökade kostnader. Om hyran inte höjs i takt med kostnaderna blir konsekvenserna snabbt tydliga och allvarliga.

– Det enklaste, för att slippa höja hyran, vore att dra ner på underhållet. Men då bygger vi upp en underhållsskuld som i längden blir mycket kostsam. Att reparera i efterhand kostar nästan alltid mer än planerat underhåll. Och det är kommande generationer som får betala priset om vi inte tänker framåt och är smarta.

Dessutom påverkas tryggheten negativt om vi till exempel inte har råd att underhålla miljöerna mellan husen, hålla belysningen igång eller sanera klotter, säger Anders.

Affärsmässighet är en balansakt

Stenungsundshem är ett aktiebolag. Stenungsunds kommun äger bolaget och kräver, som de flesta ägare, en viss avkastning. För närvarande är den satt till 3,5 procent. För Anders är frågan om avkastning en del av affärsmässigheten, ett ord som kan kännas främmande och byråkratiskt.

– Affärsmässighet för mig handlar om balans. Vi måste täcka våra kostnader samtidigt som vi levererar ett förväntat resultat till vår ägare, Stenungsunds kommun. Samtidigt ska vi hålla våra fastigheter i gott skick och leverera en bra och attraktiv boendemiljö för hyresgästerna. Våra hus ska fungera i kanske hundra år, och vi måste ha en ekonomi och strategi för att sköta dem hela deras livslängd.

Det affärsmässiga märks för hyresgästerna i vardagen. Inte genom stora gester utan genom små, konkreta handlingar: att husen är välskötta, att hyran hålls på en rimlig nivå, att det är rent och tryggt i våra områden. Ibland också genom aktiviteter som inte har med det enskilda boendet att göra, som utomhusbio på Hasselbacken eller samarbeten med kommunen och föreningslivet.

Vad får jag för pengarna?

Anders tycker att hyresrätten som boendeform är lika bekväm som den är rimlig i kostnad.

– Som hyresgäst har man alltid hjälp nära till hands. Om ditt kylskåp går sönder är en åtgärd bara ett samtal bort. Som hyresgäst ska du kunna ställa höga krav, och det är vårt ansvar som hyresvärd att leva upp till dem. Men det bygger också på att vi får ekonomin att gå ihop.

Han menar att service och trygghet ibland tas för givna. Det är lätt att glömma att någon annan lagar kranen, fixar toaletten eller ser till att belysningen fungerar i gångarna mellan husen. När allt fungerar märks det knappt, men så fort det brister blir det tydligt vad du får för pengarna, eller inte.

Så går hyresförhandlingen till

En hyreshöjning bestäms inte ensidigt. Förhandlingarna med Hyresgästföreningen är formbundna och ibland laddade. Sedan 2022 styrs förhandlingen av den så kallade trepartsöverenskommelsen mellan Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta.

– Det innebär att vi alltid beaktar tre perspektiv: den allmänna kostnadsutvecklingen, lokala förutsättningar här i Stenungsund och hyresgästernas intresse. Parterna kan tolka siffrorna olika och diskussionerna kan bli tuffa, men för det mesta hittar vi en kompromiss. En bra förhandling brukar sägas vara den där båda parter är lika missnöjda, säger Anders och småler.

För Anders är rollen i processen tydlig: han håller i strukturen – framställan, protokoll, dokumentation – och ser till att allt är juridiskt korrekt. Vid förhandlingsbordet försöker han också vara en samlande kraft.

– Jag är inte konfliktsökande, snarare tvärtom.

Bakom perspektiven

Anders Rolling, som under många år arbetade för Hyresgästföreningen, medger att det har färgat hans sätt att tänka i dag.

– Jag bär alltid med mig hyresgästperspektivet. Vårt sociala ansvar är en del av vårt uppdrag, det står tydligt i våra direktiv från ägaren, Stenungsunds kommun. Att väga det sociala ansvaret mot affärsmässigheten är en balansakt, men det är också själva uppdraget vi har som allmännyttigt fastighetsbolag.

Ett råd på vägen

Om Anders skulle skicka med ett råd till hyresgästerna, och en gnutta självkritik till Stenungsundshem så är hans svar:

– Om du är hyresgäst, tveka inte att ställa frågor till oss om något känns oklart. Snacka med oss eller med Hyresgästföreningen. Engagera dig politiskt om du vill påverka hur ett kommunägt bolag ska skötas eller hur vi ska förhålla oss till avkastning. Ska jag vara lite självkritisk kan vi kanske bli lite bättre på att förklara vad hyran faktiskt går till och visa sambandet mellan kostnader, hyror och värdet av ett tryggt, välskött boende. Lite som jag gjort nu, säger Anders Rollings och tar adjö.